长租公寓做“短”:为“续命”与酒店开打价格战
文旅要闻 懂懂笔记 木子 2019-12-05 10:38:10

  本文转载自公众号:懂懂笔记,作者:木子

  “每天都有外来的旅客入住,而且都是住几天就走,楼里面感觉太乱了。”

  近日几位来自上海、深圳的读者在后台给懂懂笔记留言,称自己居住的长租公寓楼似乎开始推出了短租业务。于是原本宁静的住宅楼,每天都会有一些手提大包小包、拉着行李箱的背包客、商旅人士入住。甚至在凌晨、深夜都会频繁进出公寓,影响了正常住户的休息。

  显然,这正是很多小区明令禁止业主私自开设Airbnb和其他短租业务的原因。毕竟旅店是旅店,小区是小区。

  一位家住上海长宁区延安西路某小区的读者反映,他原本是通过长租平台在这个小区租住的住户(租期三年),自己所住楼内也有不少这个平台的长租房,尽管其中有几套是企业租给员工当宿舍用的,但是还不至于如此喧闹。

  但是近期大量旅客频频入住的现象让他感觉非常困扰,并尝试与平台管家进行了交涉。但管家对他的投诉不以为然,甚至全盘否认平台开展了短租业务,“明明有不少背包客住着,管家还是睁着眼睛说瞎话。我向平台方客服投诉,结果也只是说会调查调查,加强管理。”

  更让他们担心的是,如果这是公寓管家“悄悄”利用长租公寓房间开设短租业务,私下赚些“外快”,那么通过不断地投诉还能解决问题。倘若是平台整体开设短租业务的话,那么未来的安宁环境就会被彻底打破。有住户表示,自己已经开始物色新的长租公寓,计划年底搬走。

  这些在上海、深圳的长租公寓转做“短租房”,是否只是一些个案?长租公寓做“短租”的背后,是否凸显行业本身面临的新困境,这种“跨界”行为又是否会对酒旅行业造成负面影响?

  No.1长租公寓“短租”,价格比酒店便宜

  “如果想短租是可以的,三天起租,押金300元。”

  在深圳长租公寓相对密集的福田区梅林街道,懂懂笔记随机咨询了几家位于城中村内的长租公寓。有管家告诉懂懂笔记,他们可以提供短租房,且拎包入住,洗漱用品、床品被褥也是一客一换、每天打扫。

  管家强调,和普通酒店、旅馆不同,他们的短租房需要三天起租,最多可以租三十天。有些三室一厅的房间会有一间有长住客人,短租用户也可以入住其中的空房,并与长租公寓内的租客共用公共区域及设施。最后,管家反复叮嘱懂懂笔记,“如果楼里谁问起来,无论问你什么问题都不要回答。”

  至于为何不要与任何人交流,管家没有给出解释,只是强调这是短租的“规矩”,是为了短租客着想,更是低廉租金的“保障”。

  这些长租公寓的“短租房”,日租金几乎都是在七八十元左右,可以说相当便宜。相比周围连锁快捷酒店、小型旅馆的上百元房价,这种短租形式确实很有竞争力。这位管家表示,租“短租房”的大多都是一些到深圳旅游的年轻游客,以及贪图便宜的差旅人员,“如果住一天,当然是去酒店划算,但三天以上还是短租房比较实惠,做饭、休息,在小区遛弯都很随意。”

  另外,管家称短租期间的电费、水费以及打扫费用,也都涵盖在日租金里面,而且同样每天会有专人管理和维护。“附近很多小旅馆本身也提供长租房、月租房,但是住得不见得比我们这里舒服,可能价格还会贵一些。”在和管家沟通的过程中,又有几位背包客前来咨询短租房,有背包客甚至早在网上就提前联系好了管家。

  无独有偶,懂懂笔记在微信朋友圈上,也开始发现有部分上海的房产中介、长租公寓管家开始发布公寓招租信息,并说明可长租、可短租,甚至开始可以接受春节期间“短租房”的预约了。

  根据招租信息,懂懂笔记联系到了其中一位公寓管家,对方介绍道,他们的公寓楼位于静安区西藏北路附近,距离地铁站步行仅需十分钟左右。可以短租,租期同样是三天起,最长可以租十五天。

  “押金400,每天租金130元,你可以去周围问问,什么酒店都不会低于这个价格。”管家告诉懂懂笔记,现在的几个“短租房”都是位于长租公寓(三室一厅两卫)内,是一个大单间,有独立的电视、衣柜,厨房可以做饭。

  当被问及长租公寓“短租”是否符合相关管理规定时,管家表示不用担心,更暗示周围有不少长租公寓也都在做“短租房”生意,其实是行业普遍现象,“你也就住几天嘛,只要别和其他租客搭讪就可以了。”

  看来,长租公寓做“短租”并非个案,尤其是在临近春节之际,不少家庭、学生有出行需求,因此平台也希望通过“短租”的方式增加收益。那么,三天起租的“短租房”,真的会比一年起租的长租公寓更赚钱吗?

  No.2空置房成“心病”,做“短租”来快钱

  “(长租公寓)做短租很早就有了,只是现在好多连锁(机构)也在做。”

  今年夏天刚从深圳某长租公寓机构离职的左菁(化名)告诉懂懂笔记,早在2017年,就有个别出租率低、空置率高的长租公寓平台,将部分公寓房改做“短租”。不过为了避免与周边酒店、旅馆直面竞争,这些“短租房”一般都是三天、五天起租,最长可以租上一至两个月。至于价格,也比周边的快捷酒店、小旅馆低不少,甚至中心区域房间的日租金也是在百元以内。

  “通常来说,日租几十元到一百元,显然不如长租房划算,这笔账可以简单算出来。”左菁表示,以福田岗厦村附近的长租公寓为例,单间月租金大多在2800~3000元,如果平摊到每天租金也在95元~100元。

  而长租公寓内的“短租房”价格通常在100元左右。如果超过120元的话,与周边快捷酒店的竞争力便不明显了,“想想看,100元左右还是包水电、管理和每天的打扫费用,这肯定不划算的。”

  但是为何有长租公寓开始频频将房间进行“短租”?

  对此左菁表示,那是因为长租公寓平台机构的本质是“二房东”,从房东手里将房间整体租下再分租给普通的租客。无论房间空置率高低,“二房东”支付给房东的租金是不变的,但是空置率越高的长租公寓亏得就越多,“大概是去年吧,我发现有不少规模较小的长租公寓平台都开始试水短租业务,尤其是在旅游黄金周,推这个业务就是为了弥补空置方面的亏损。”

  “短租房”能降低部分长租公寓高空置率的损失,渐渐地一些长租平台索性给部分空置很久、位置较差的房间配上了床褥、洗漱用品,固定变为“短租房”,供短期用户租住。

  对于目前多数长租公寓的房间空置率状况,左菁透露:以其工作过的长租公寓为例,每年六月份到九月份会有五成左右的房间是空置的。部分在关外、偏远区域的长租公寓空置率更高,“最高时听说空置能到九成,这种长租公寓完全是靠融资在续命。”

  根据同策研究院统计,从2017年2月至2019年3月的两年时间里,有20家长租公寓品牌关门,其中有13家是因为出现了资金链断裂问题。资金链、现金流,正在成为压垮长租公寓的最后一根稻草。

  为了减少空置损失,已经不少长租公寓加入“短租”战场,与周边的快捷酒店、小旅馆进行错位竞争,试图通过这种方式获得稳定的现金流,补贴长租公寓的运营成本和支出。

  那么,对于周边的快捷酒店、小旅馆而言,这种长租公寓的短租风潮会不会影响到他们的生意?

  No.3“短租”线上裂变,旅馆酒店受影响

  “长租公寓做的不好,反倒抢起我们旅店的生意了!”

  在深圳华强南,懂懂笔记以团体订房为由与附近几家连锁酒店、小型旅馆负责人攀谈了起来。其中一家旅馆的负责人吴女士表示,几年前长租公寓兴起时,她并不觉得会对自己的生意有威胁。但是近一年来,附近的长租公寓开始涉及短租业务,对周边的快捷酒店和旅馆影响很大,“虽然说是三天起租,但日租金可比快捷酒店便宜了不少。”

  吴女士表示,尽管这些长租公寓并未在官方平台显示有 “短租”业务,但是其市场推广人员却在不少“驴友群”、“商务群”中招揽生意,旅客一般都是在线上先行约定,到店之后再办理入住手续。

  “上次去试探了一下,感觉预订和入住也很儿戏,拍一下顾客身份证就完事了。”吴女士透露,由于近一年来周边不少长租公寓都在做“短租房”,有的甚至还是知名的长租公寓连锁品牌,导致周边快捷酒店的业务受到了影响,“我们家这半年的的订单量,比去年同期少了30%,真是无语了。”

  鉴于价格低廉,如今有不少游客、差旅人士开始选择租长租公寓的“短租房”,导致那些正规的、有经营资质的快捷酒店、旅馆受到冷落。为此,部分快捷酒店和旅馆也开始重起视网上营销,试图借助OTA、社群(私域流量)渠道吸引客源,与长租公寓的“短租房”展开竞争。同时,一些快捷酒店的房间价格也相应进行了下调,“还有的同行做起了月租房业务,说要和长租公寓抢客源。”

  吴女士发现,旅店和长租公寓相比,如今的优势似乎就只有资质和服务了。双方在管理和安全方面大同小异,关键是“短租房”对于长租平台而言只是减少房间空置率,因此价格可以做得更低。

  “我们这三层客房(共19间),每月租金下来将近20万,还有安保、保洁等方面的支出,很难和这些长租机构拼低价呀。”伍女士坦言,部分长租公寓的经营本身已经是岌岌可危,如果再做低价“短租房”搅乱市场,拖垮周边的酒店旅馆的生意,就真是“城门失火殃及池鱼”了。

  【结束语】

  从去年频频曝光的“甲醛房”,到后来涉足小微贷等金融服务,再到如今“跨界”开展短租业务,长租公寓及管理机构总是会不断出现各种“状况”。

  不少为了“美好生活”而选择租住长租公寓的年轻租客,逐渐在大量的行业负面新闻中失去了对长租公寓的信任。为了盈利而“试错”虽然可以理解,但太多的套路、跨界业务,已经实实在在地伤害了长租公寓的租客热情。一些不当举措,更让本身就已经遭受着行业洗牌的酒店业、旅宿业,面临全新的挑战和残酷竞争。

  “短租”,或许只是长租公寓继融资、金融化之后的“续命输血”之计,但这种无奈之举,对自身发展是否又是在饮鸩止渴?

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